Przewodniczący Rezerwy Federalnej Jerome Powell właśnie rzucił zimną wodę w nadziei, że oprocentowanie kredytów hipotecznych może spaść do końca roku do 6%. Dlaczego? Według oficjalnych danych wzrost gospodarczy jest zbyt silny.
W ubiegły czwartek w rozmowie z liderami biznesu Powell wskazał, że w najbliższej perspektywie tempo obniżek stóp procentowych będzie prawdopodobnie wolniejsze niż oczekiwano. „Gospodarka nie wysyła żadnych sygnałów, że powinniśmy się spieszyć z obniżaniem stóp procentowych” – powiedział Powell.
Jak dotąd w tym roku bank centralny dokonał dwóch obniżek stóp procentowych: pierwsza obniżka o 0,5% we wrześniu, a następnie 8 listopada mniejsza o 0,25%.
Przed uwagami Powella w zeszłym tygodniu rynki finansowe obstawiały 18 grudnia kolejną obniżkę stóp procentowych o 0,25%. rzut monetą. Choć Fed chce uniknąć utrzymywania zbyt wysokich stóp procentowych – co mogłoby wpędzić gospodarkę w recesję – to jednocześnie obawia się zbyt szybkiego obniżania stóp procentowych, co mogłoby spowodować ponowne nagrzanie się inflacji.
Większą dziką kartą jest to, w jaki sposób polityka gospodarcza następnej administracji może wstrząsnąć sytuacją. Propozycje prezydenta-elekta Donalda Trumpa dotyczące obniżek podatków i ceł mogą pobudzić popyt, zwiększyć deficyty i ponownie popchnąć inflację (powolnie obniża się w kierunku rocznego celu Fed wynoszącego 2%).
Nie jest to dobra wiadomość dla rynku mieszkaniowego ani dla potencjalnych nabywców domów, których zepchnęła na dalszy plan gwałtownie rosnące oprocentowanie kredytów hipotecznych, rosnące ceny domów i ograniczona podaż.
Przy utrzymujących się wysokich rentownościach długoterminowych obligacji skarbowych i grudniowej obniżce na niepewnych podstawach, oprocentowanie kredytów hipotecznych ma tendencję do utrzymywania się na boleśnie podwyższonym poziomie. Spadek średniego oprocentowania kredytów mieszkaniowych do poziomu 6% przed początkiem 2025 r. staje się raczej odległą szansą niż realistyczną prognozą.
„Nie jest niemożliwe, aby stopy procentowe gwałtownie spadły od teraz do końca roku, ale wydaje się to wysoce nieprawdopodobne” – stwierdził. Keitha Gumbingerawiceprezes serwisu hipotecznego HSH.com.
Dlaczego oprocentowanie kredytów hipotecznych jest wyższe pomimo obniżek stóp procentowych przez Fed?
Średnie oprocentowanie 30-letnich kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu wzrosło od początku października o około 0,7%. Według danych, które pobieramy z Bankrate, dzisiejsza średnia stopa oprocentowania 30-letniego kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem wynosi 6,92%.
Przed pierwszą obniżką stóp procentowych przez Fed we wrześniu oprocentowanie kredytów hipotecznych spadało w miarę narastania obaw związanych z bezrobociem i potencjalnym pogorszeniem koniunktury gospodarczej. Być może, jak na ironię, dało to promyk nadziei tym, którzy chcieli kupić dom w tym roku. Wielu spodziewało się gwałtownego spadku oprocentowania kredytów mieszkaniowych, jeśli Fed pospieszy z dalszymi obniżkami swojej referencyjnej stopy procentowej, aby uniknąć recesji.
Jednak potem silniejsze niż oczekiwano raporty o pracy i inflacji skłoniły inwestorów do ponownego rozważenia perspektyw przyszłych cięć Fed, a rynki zaczęły defensywnie „wyceniać” zwycięstwo Trumpa.
Według Colina Robertsona, założyciela serwisu poświęconego rynkowi mieszkaniowemu Prawda o kredycie hipotecznymrynek obligacji przyjął już wyższą presję inflacyjną wynikającą z wyniku wyborów prezydenckich i Kongresu. Ponieważ inwestorzy obligacji podnieśli stopy procentowe przed wyborami, Robertson spodziewa się tymczasowej obniżki stóp, choć nie będzie żadnych drastycznych spadków.
Powell powiedział, że jest za wcześnie, aby określić, w jaki sposób polityka Trumpa i Kongres pod przewodnictwem Republikanów mogą zmienić podejście banku centralnego do osiągnięcia maksymalnego zatrudnienia i stabilności cen. Ogólnie rzecz biorąc, nadal istnieje duża niepewność co do terminu i treści zmian gospodarczych oraz częstotliwości dostosowywania stóp procentowych przez Fed w nadchodzącym roku.
„W miarę jak rynki przetwarzają nowe informacje, ścieżka oprocentowania kredytów hipotecznych będzie zmienna” – stwierdził Kara Ngstarszy ekonomista w Zillow. „Oprocentowanie kredytów hipotecznych spadnie, następnie wzrośnie, a następnie ponownie spadnie”.
Jak obniżki Fed wpływają na oprocentowanie kredytów hipotecznych?
Dane o inflacji i rynku pracy są barometrem kondycji gospodarki i wpływają na decyzję Fed o dostosowaniu w górę lub w dół referencyjnej krótkoterminowej stopy procentowej.
Począwszy od początku 2022 r. bank centralny laserowo skupiał się na ujarzmianiu inflacji, wdrażając serię agresywnych podwyżek stóp procentowych. Teraz, gdy inflacja ostygła, a rynek pracy się osłabił, Fed zdecydował się na obniżki stóp procentowych, aby uniknąć recesji spowodowanej utratą miejsc pracy.
Fed nie ma bezpośredniej kontroli nad rynkiem kredytów hipotecznych, ale jego polityka pieniężna wpływa na kredytodawców hipotecznych i ogólny kierunek stóp procentowych. Z każdą obniżką stóp procentowych dokonywaną przez Fed, pożyczanie pieniędzy staje się dla banków tańsze, co pozwala im obniżyć oprocentowanie kredytów konsumenckich, w tym kredytów hipotecznych.
Jednak kredyty hipoteczne reagują również na wzajemne oddziaływanie czynników ekonomicznych, w tym oczekiwań inwestorów, wydarzeń geopolitycznych i zmian na rynku obligacji.
💡Co robi Rezerwa Federalna?
Fed ma dwa główne cele: utrzymać maksymalne zatrudnienie i powstrzymać inflację. Chociaż pojedynczy punkt danych nigdy nie jest decydujący, gdy inflacja jest wysoka, Fed zazwyczaj podnosi stopy procentowe, aby spowolnić popyt. Gdy stopa bezrobocia jest wysoka, Fed często obniża stopy procentowe, aby pobudzić aktywność konsumentów.
Jeżeli Fed wprowadzi w ciągu przyszłego roku dodatkowe obniżki stóp procentowych, oprocentowanie kredytów hipotecznych powinno stopniowo spadać. Jednak czas tych obniżek, a także dane ekonomiczne, które uzyskujemy pomiędzy każdym spotkaniem politycznym, określą, jak szybko (i jak daleko) mogą spaść oprocentowanie kredytów hipotecznych.
Wszelkie napływające dane gospodarcze, które przewyższają oczekiwania rynku, takie jak wyższa inflacja lub niższe bezrobocie, zmniejszają prawdopodobieństwo obniżek i będą utrzymywać presję na wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych, stwierdził Nicole Ruethwiceprezes zespołu Rueth Powered by Movement Mortgage.
Czy oprocentowanie kredytów hipotecznych osiągnie 6% do końca roku?
Oprocentowanie kredytów hipotecznych jest niezwykle trudne do przewidzenia. Przyszły ruch stóp procentowych zależy od danych ekonomicznych i decyzji pożyczkodawców, których jeszcze nie mamy. Choć eksperci optymistycznie wzywali do obniżenia stóp procentowych do końca 2024 r. o blisko 6%, nikt nie ma kryształowej kuli.
Oprocentowanie kredytów mieszkaniowych często szybko rośnie, ale systematycznie powoli spada. Na przykład może wystarczyć kilka miękkich raportów ekonomicznych, aby oprocentowanie kredytów hipotecznych spadło, ale wystarczy jeden mocny element danych, aby je podnieść.
„Aby średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych było bliższe 6%, musielibyśmy zaobserwować znaczące osłabienie rynku pracy, co zmusiłoby Rezerwę Federalną do obniżki stóp bardziej niż oczekuje rynek” – stwierdził. Mateusz Walshekonomista ds. mieszkalnictwa w Moody’s Analytics.
Choć niektórzy eksperci spodziewają się spadku oprocentowania kredytów hipotecznych do końca roku, w październiku znacznie wzrosły i odwróciły poprawę, którą zaobserwowaliśmy we wrześniu.
„Nawet jeśli pod koniec roku nastąpi znaczący spadek inflacji, nie sądzę, że zobaczymy powrót stóp procentowych do okolic 6%, ale istnieje szansa, że w ciągu najbliższych lat mogą powrócić do średniego zakresu 6% przez następne sześć tygodni” – powiedział Gumbinger.
Patrząc dalej, eksperci twierdzą, że pod koniec 2025 r. stopy procentowe mogą spaść do połowy zakresu 5%, choć wszystko może zmienić się w ciągu miesiąca. Oto bliższe spojrzenie na to, gdzie według przewidywań niektórych głównych władz mieszkaniowych będą kształtować się oprocentowanie kredytów hipotecznych w tym i przyszłym roku:
Co jeszcze dzieje się na rynku mieszkaniowym?
Dzisiejszy niedostępny rynek mieszkaniowy wynika z wysokiego oprocentowania kredytów hipotecznych, długotrwałego niedoboru mieszkań, wysokich cen domów i utraty siły nabywczej w wyniku inflacji.
🏠 Niskie zasoby mieszkaniowe: Zrównoważony rynek mieszkaniowy ma zazwyczaj podaż od pięciu do sześciu miesięcy. Większość rynków obecnie średnio wynosi około połowę tej kwoty. Chociaż według nas w 2022 r. zaobserwowaliśmy gwałtowny wzrost liczby nowych budynków Zillownadal brakuje nam około 4,5 miliona domów.
🏠Podwyższony kredyt hipoteczny stawki: Na początku 2022 r. oprocentowanie kredytów hipotecznych było bliskie historycznie najniższym poziomom wynoszącym około 3%. Gdy inflacja gwałtownie wzrosła, a Fed zaczął podnosić stopy procentowe, aby ją ujarzmić, oprocentowanie kredytów hipotecznych w ciągu roku wzrosło mniej więcej dwukrotnie. W 2024 r. oprocentowanie kredytów hipotecznych będzie nadal wysokie, co skutecznie wyprzedzi rynek mieszkaniowy dla milionów potencjalnych nabywców. To spowodowało spowolnienie sprzedaży domów, nawet w typowo pracowitych miesiącach związanych z zakupem domów, takich jak wiosna i wczesne lato.
🏠 Efekt blokady szybkości: Ponieważ większość właścicieli domów jest skazana na oprocentowanie kredytów hipotecznych poniżej 6%, a niektórzy na poziomie 2% i 3%, niechętnie sprzedają swoje obecne domy, ponieważ oznaczałoby to zakup nowego domu ze znacznie wyższą stopą oprocentowania kredytu hipotecznego. Dopóki oprocentowanie kredytów hipotecznych nie spadnie poniżej 6%, właściciele domów mają niewielką motywację do wystawiania swoich domów na sprzedaż, pozostawiając niedostatek zapasów do odsprzedaży.
🏠Wysokie ceny domów: Chociaż popyt na zakup domów był w ostatnich latach ograniczony, ceny domów pozostają wysokie ze względu na brak zapasów. Średnia cena domu w USA wyniosła 427 989 dolarów według Redfin, we wrześniu wzrost o 3,9% w ujęciu rocznym.
🏠 Wysoka inflacja: Inflacja zwiększa koszty podstawowych towarów i usług, zmniejszając naszą siłę nabywczą. Ma to również wpływ na oprocentowanie kredytów hipotecznych: gdy inflacja jest wysoka, pożyczkodawcy zazwyczaj ustalają oprocentowanie kredytów konsumenckich, aby zrekompensować utratę siły nabywczej i zapewnić zysk.
Fachowe porady dla nabywców domów
Nigdy nie jest dobrym pomysłem spieszyć się z zakupem domu, nie wiedząc, na co Cię stać, dlatego ustal jasny budżet na zakup domu. Warto również zauważyć, że spadek oprocentowania kredytów hipotecznych prawdopodobnie zwiększy ogólne zainteresowanie kupnem domu, co może spowodować wzrost cen domów i sprawić, że rynek będzie przez jakiś czas niedostępny.
„Wraz ze spadkiem oprocentowania kredytów hipotecznych rynek mieszkaniowy może stać się bardziej konkurencyjny dla osób kupujących domy” – powiedziała Danielle Hale, główna ekonomistka w Realtor.com.
Oto, co eksperci zalecają przed zakupem domu:
💰 Zbuduj swoją zdolność kredytową. Twoja ocena zdolności kredytowej jest jednym z głównych czynników branych pod uwagę przez kredytodawców przy ustalaniu, czy kwalifikujesz się do kredytu hipotecznego i według jakiej stopy procentowej. Praca nad oceną kredytową na poziomie 740 lub wyższym pomoże Ci zakwalifikować się do niższej stawki.
💰 Zaoszczędź na większą zaliczkę. Większa zaliczka umożliwi Ci zaciągnięcie mniejszego kredytu hipotecznego i uzyskanie niższego oprocentowania od pożyczkodawcy. Jeśli Cię na to stać, wpłata zadatku w wysokości co najmniej 20% wyeliminuje również potrzebę prywatnego ubezpieczenia kredytu hipotecznego.
💰 Rozejrzyj się za pożyczkodawcami hipotecznymi. Porównanie ofert pożyczek od wielu pożyczkodawców hipotecznych może pomóc w wynegocjowaniu lepszej stawki. Eksperci zalecają, aby przed podjęciem decyzji uzyskać co najmniej dwa do trzech szacunków pożyczki od różnych pożyczkodawców.
💰 Rozważ równanie wynajmu i kupna. Decyzja o wynajmie lub zakupie domu nie polega jedynie na porównaniu miesięcznego czynszu ze spłatą kredytu hipotecznego. Wynajem zapewnia elastyczność i niższe koszty początkowe, ale kupowanie pozwala budować bogactwo i mieć większą kontrolę nad kosztami mieszkania. Najlepszy wybór zależy od Twoich finansów, trybu życia i tego, jak długo planujesz pozostać w jednym miejscu.
💰 Rozważ punkty hipoteczne. Jednym ze sposobów uzyskania niższego oprocentowania kredytu hipotecznego jest jego wykupienie za punkty hipoteczne. Jeden punkt kredytu hipotecznego oznacza obniżenie oprocentowania kredytu hipotecznego o 0,25%. Generalnie każdy punkt będzie kosztować 1% całkowitej kwoty pożyczki.
