Jedno z pierwszych wystąpień kandydatki Demokratów na urząd prezydenta Stanów Zjednoczonych, Kamali Harris, podczas ubiegłotygodniowej debaty prezydenckiej w Narodowym Centrum Konstytucyjnym w Filadelfii dotyczyło kwestii mieszkalnictwa.
„Wiemy, że mamy niedobór domów i mieszkań. A koszty mieszkań są zbyt wysokie dla zbyt wielu osób” – powiedział Harris.
Taka koncentracja nie powinna nikogo dziwić, biorąc pod uwagę, że jest to druga najczęstsza obawa ekonomiczna amerykańskich rodzin w okresie poprzedzającym wybory prezydenckie, zaraz za inflacją, zgodnie z wynikami niedawnego sondażu Gallupa.
Kluczową częścią planu Harrisa mającego na celu złagodzenie tego ciężaru jest pomoc w wpłacie zaliczki w wysokości 25 000 USD dla 4 milionów osób kupujących dom po raz pierwszy w ciągu czterech lat. Jeśli potencjalni nabywcy domów płacili czynsz na czas przez poprzednie dwa lata, kwalifikowali się do programu.
Gdy Harris po raz pierwszy ogłosił ten plan, eksperci tacy jak ikona biznesu Kevin O’Leary twierdzili, że spowoduje on inflację.
„Jeśli rozdamy każdemu darmowe pieniądze, spowoduje to jedynie inflację” – powiedział O’Leary w wywiadzie dla Fox News na początku tego miesiąca.
Jednak plan Harrisa nie jest darmowymi pieniędzmi. Jest to pomoc w postaci zaliczki, opłacana poprzez zwiększone podatki dla ultrabogatych.
Wśród innych propozycji plan podatkowy Harrisa obejmuje 25-procentowy podatek od niezrealizowanych zysków – który będzie dotyczył tylko około 11 000 Amerykanów z majątkiem przekraczającym 100 mln USD – grupy demograficznej, do której należy O’Leary. Oczekuje się, że sama ta propozycja przyniesie około 503 mld USD przychodu w ciągu dekady.
Gwałtowny wzrost cen domów
Pytanie jednak brzmi, czy kwota 25 000 dolarów zrobi różnicę dla nabywców domów, biorąc pod uwagę ogromną różnicę między wzrostem cen domów w ciągu ostatnich kilku lat a wzrostem płac.
„Myślę, że powinna bardziej skupić się na tym, że dochody nie nadążają za stopami procentowymi kredytów hipotecznych i rosnącymi cenami domów” – powiedziała Al Jazeerze ekspertka ds. nieruchomości Kelly Patterson, adiunkt pracy socjalnej na Uniwersytecie w Buffalo.
Od początku 2020 r. ceny domów wzrosły o około 50 procent, zgodnie z indeksem cen domów S&P Case Shiller – miesięcznym raportem przedstawiającym średnią cenę domu w USA. Podczas gdy realne płace wzrosły drugi najszybszy raz w historii recesji gospodarczej w ciągu ostatnich czterech dekad, nie nadążały za kosztami mieszkań. Według danych Departamentu Pracy USA średnie stawki godzinowe wzrosły o około 23 procent w tym samym okresie.
„Mieszkania dla osób pracujących i pracowników niezbędnych, osób pracujących na rzecz gospodarki i dla osób mniej uprzywilejowanych są z pewnością nieosiągalne. Jest część mieszkaniowa problemu i część dochodowa problemu. I obie te rzeczy muszą iść razem” – powiedział Richard Florida, profesor analizy ekonomicznej i polityki na Uniwersytecie w Toronto, w wywiadzie dla Al Jazeera.
Podczas spotkania kampanijnego w Pensylwanii w piątek wiceprezydent powiedziała, że jej administracja „będzie współpracować z sektorem prywatnym, aby wybudować 3 miliony nowych domów do końca mojej pierwszej kadencji”.
Zrobiłaby to, wprowadzając inicjatywy podatkowe dla deweloperów, aby mogli oni tworzyć domy dla osób rozpoczynających karierę, w tym fundusz innowacyjny o wartości 40 mld dolarów, który miałby zachęcać deweloperów do budowania większej liczby niedrogich opcji mieszkaniowych.
„Te zachęty podatkowe do budowy domów dla początkujących i mniejszych domów są ważne, ponieważ jeśli deweloperzy nie mają tego rodzaju zachęt podatkowych, naprawdę tracą pieniądze na budowie niedrogich małych domów. To sytuacja, w której deweloperzy tracą” – dodał Patterson.
Rola inwestorów instytucjonalnych
W bardziej bezpośredniej perspektywie, aby ograniczyć koszty mieszkaniowe, Biały Dom wezwał Kongres do uchwalenia tzw. Ustawa o powstrzymaniu drapieżnych inwestycjiJeśli ustawa zostanie przyjęta, położy kres ulgom podatkowym dla dużych inwestorów instytucjonalnych.
Administracja prezydenta Joe Bidena niedawno zaapelowała do Kongresu o uchwalenie ustawy, która wywarłaby większą presję na korporacyjnych wynajmujących, aby utrzymywali niskie koszty, ograniczając podwyżki czynszu do 5 procent rocznie, w przeciwnym razie utraciliby niektóre ulgi podatkowe.
Inwestorzy instytucjonalni nadal kupują coraz większą część rynku nieruchomości, co powoduje wzrost cen i osłabia pozycję osób kupujących dom po raz pierwszy.
„W tej chwili osoby kupujące dom po raz pierwszy są zdecydowanie w gorszej sytuacji niż, wiesz, zamożniejsi nabywcy, którzy mogą zapłacić gotówką – ludzie, którzy mogą kupić dom ze swoich kont oszczędnościowych lub od firm private equity” – powiedziała Al Jazeerze Janneke Ratcliffe, wiceprezes ds. polityki finansowania budownictwa mieszkaniowego w Urban Institute.
W pierwszym kwartale tego roku inwestorzy instytucjonalni odpowiadali za 14,8 proc. zakupów domów jednorodzinnych – był to najwyższy odsetek od 2001 r., kiedy Realtor.com zaczął gromadzić dane.
Według najnowszego badania przeprowadzonego przez Stern School of Business na Uniwersytecie Nowojorskim, inwestorzy instytucjonalni spowodowali zmniejszenie zasobów mieszkaniowych dostępnych dla właścicieli domów w całych Stanach Zjednoczonych nawet o 30 procent.
„Myślę, że gdy masz inwestorów instytucjonalnych, to zabiera to ogromną ilość podaży z rynku i sprawia, że inwestycja staje się dobra. Myślę, że najważniejszą rzeczą, jaką możemy zrobić, jest prawdopodobnie przejście z mieszkalnictwa jako inwestycji na mieszkalnictwo jako usługę” – dodała Floryda z University of Toronto.
Ale bez interwencji może się to nie wydarzyć. Metlife Investment Management prognozuje, że jeśli trendy będą się utrzymywać w tym tempie, inwestorzy instytucjonalni będą mogli kontrolować 40 procent wszystkich domów jednorodzinnych na wynajem w USA do końca tej dekady – ruch ten podnosi koszty dla najemców i ogranicza dostępność nieruchomości dla potencjalnych właścicieli.
Retorycznie jest to coś, co przynajmniej republikański kandydat na wiceprezydenta JD Vance zgodził się – na długo zanim dołączył do kampanii republikańskiego kandydata Donalda Trumpa – że jest to problem. „Kiedy te fundusze hedgingowe biorą specjalne przywileje rządowe i idą i wykupują wszystkie domy jednorodzinne, to co robią, to niszczą bogactwo w tym kraju” – powiedział w przemówieniu w lipcu 2021 r.
Jeśli chodzi o politykę, to jest inna historia. Kampania Trump-Vance nie wystąpiła przeciwko (ani nie poparła) skupowania domów jednorodzinnych przez inwestorów instytucjonalnych.
Zarówno Trump, jak i Harris chcą otworzyć więcej mieszkań na gruntach federalnych. Kilka miast w USA już zaczęło wdrażać podobne plany na szczeblu lokalnym. W zeszłym miesiącu Nowy Jork ogłosił powołanie grupy zadaniowej, która ma znaleźć nieruchomości będące własnością miasta, które mógłby przejąć.
Zakazać kredytów hipotecznych dla nieudokumentowanych imigrantów
Jak dotąd Trump podał niewiele szczegółów na temat tego, jak zwiększy dostępność mieszkań. Chociaż powiedział, że „będzie promował posiadanie domu poprzez zachęty podatkowe i wsparcie dla kupujących po raz pierwszy”, nie podał żadnych szczegółów na temat tego, co to oznacza.
Powiedział, że „zatrzyma nielegalną imigrację” i cofnie „politykę otwartych granic Demokratów”, pomimo faktu, że taka polityka nie istnieje ani nigdy nie została zaproponowana. Według ostatnich danych administracja Bidena deportowała więcej nielegalnych imigrantów niż Trump, ale zespół Trumpa twierdzi, że niedobór mieszkań jest pogłębiany przez nielegalnych imigrantów zajmujących domy, które w przeciwnym razie mogłyby być przeznaczone dla obywateli, „legalnych” imigrantów i stałych rezydentów.
W przemówieniu wygłoszonym w New York Economic Club Trump powiedział, że zamierza zakazać udzielania kredytów hipotecznych nieudokumentowanym imigrantom.
Nie jest jednak jasne, czy jest to poważny problem. Migrantom trudno jest zazwyczaj uzyskać kwalifikację do kredytu hipotecznego, ponieważ do procesu składania wniosku wymagana jest dokumentacja. Migranci mogą używać Indywidualnego Numeru Identyfikacyjnego Podatnika (ITIN), który jest przyznawany rezydentom USA, którzy nie kwalifikują się do numeru Social Security. Jest on uważany za ważny dokument tożsamości dla banków.
Według raportu Urban Institute, spośród 10 milionów kredytów hipotecznych udzielonych w zeszłym roku w USA, tylko około 5000–6000 kredytów hipotecznych udzielono przy użyciu numeru ITIN.
Taryfy
Jednak Trump oferuje cła.
Na początku tego miesiąca Trump powiedział tłumowi zwolenników w Wisconsin – stanie, w którym Harris prowadzi w sondażach o cztery punkty procentowe – że nałoży 100-procentowe cła na kraje, które wycofają się z używania dolarów jako waluty powiązanej z globalnym handlem. Ten ruch potencjalnie wpłynąłby na kraje takie jak Chiny, Indie i Brazylia, które rzuciły pomysł odejścia od dolara.
Stało się to po tym, jak kandydat Partii Republikańskiej zaproponował wprowadzenie ogólnego cła w wysokości 20 procent – dwukrotnie wyższego niż jego wcześniejszy plan – na wszystkie towary zagraniczne i 60–100 procent na import z Chin.
Szesnastu ekonomistów, laureatów Nagrody Nobla, napisało w liście, że plan Trumpa „ponownie rozpali” inflację.
Jeśli chodzi o budownictwo, ekonomiści są w większości przekonani, że plany Trumpa spowodują jedynie wzrost kosztów budowy nowych domów, a nie ich obniżenie.
A raport z bezpartyjnego think tanku Peterson Institute for International Economics, ustalono, że cła Trumpa mogą kosztować przeciętne amerykańskie gospodarstwo domowe 2600 dolarów i skutkowałyby wyższymi kosztami dla amerykańskich firm, które polegają na surowcach pochodzących z zagranicy, w tym w budownictwie. Badanie wskazuje, że rosnące koszty oznaczają również, że gospodarstwa domowe o niższych i średnich dochodach – które wydają większą część swoich dochodów, zamiast móc oszczędzać – byłyby bardziej dotknięte.
To nie jest tylko prognoza tego, co ma nadejść. Odzwierciedla politykę Trumpa z jego pierwszej kadencji, za którą deweloperzy krytykowali Trumpa na długo przed pandemią COVID-19, która doprowadziła do zatorów w łańcuchu dostaw i wzrostu kosztów.
Na przykład w 2017 r. USA nałożyły 20-procentowe cła na import drewna iglastego z Kanady w związku ze sporem handlowym między tymi dwoma krajami. W ciągu roku podniosło to koszt drewna iglastego o 80 procent. Dopiero w ostatnich tygodniach administracji Trumpa USA obniżyły cła do 9 procent. (Administracja Bidena nie złagodziła problemu i w 2021 r. zwiększyła cła na drewno iglaste do 17,9 procent.)
W 2018 r. Trump nałożył 25-procentowe cła na import surowców, takich jak stal. Polityka ta wpłynęła na import na całym świecie, w tym handel między sojusznikami, takimi jak Unia Europejska.
W 2021 r. Biden cofnął decyzję Trumpa o podniesieniu taryf na UE. Jednak jeśli chodzi o Chiny, sytuacja jest inna. Jeszcze w maju Biały Dom podniósł taryfy na towary chińskie w związku z zarzutami nieuczciwych praktyk handlowych – posunięcie to wpłynie jednak na koszty stali i aluminium tylko w niewielkim stopniu, ponieważ Chiny odpowiadają za zaledwie 2 procent całego importu stali.
