Zbyt wielu właścicieli domów ma niedrogie kredyty hipoteczne, które warto utrzymać, co stanowi problem na rynku mieszkaniowym.
Poza wysokim oprocentowaniem kredytów hipotecznych i wysokimi cenami domów, brak istniejących domów na sprzedaż sprawia, że nowi nabywcy pozostają w gotowości. W niedawnym badaniu CNET Money 13% dorosłych Amerykanów stwierdziło, że dostęp do większej ilości zapasów pomógłby im rozważyć zakup domu.
Ograniczona podaż mieszkań wynika częściowo z „efektu blokady stawek”. Właściciele domów, którzy na początku pandemii utrzymali historycznie niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych, nie mogą sobie pozwolić na podniesienie (w niektórych przypadkach dwukrotnie) oprocentowania kredytów mieszkaniowych, więc pozostają na miejscu.
Mniejsza liczba sprzedawców oznacza ograniczone możliwości dla kupujących poszukujących domów na rynku. „To brutalne, naprawdę trudne” – mówi Maja Sly, brokerka w Keller Williams.
Oczekuje się, że Rezerwa Federalna dokona drugiej w tym roku obniżki stóp procentowych 7 listopada o ćwierć punktu procentowego (0,25%). Ale nie należy się spodziewać w najbliższym czasie drastycznie niższych stóp procentowych kredytów hipotecznych. W rzeczywistości, po pierwszej obniżce stóp procentowych przez Fed we wrześniu, oprocentowanie kredytów hipotecznych wzrosło blisko 7%. Decyzje banku centralnego dotyczące stóp procentowych wpływają na oprocentowanie kredytów mieszkaniowych, ale nie ustala ich bezpośrednio.
Znaczący spadek stóp procentowych kredytów hipotecznych nastąpi po kilku miesiącach słabszych danych ekonomicznych i dodatkowych obniżek stóp procentowych przez Fed. Jednak w takim przypadku więcej właścicieli domów może zacząć się pakować i przeprowadzać, potencjalnie otwierając więcej zapasów.
Przeczytaj więcej: Jak wynika z badania CNET, oprocentowanie kredytów hipotecznych na poziomie 4% może odblokować rynek mieszkaniowy dla większości Amerykanów
Ograniczone zasoby mieszkaniowe i wysokie ceny domów
Efekt blokady stóp procentowych prowadzi do spadku podaży mieszkań na kilka różnych sposobów. Niektórzy właściciele domów z niskimi stopami procentowymi po prostu tego nie robią chcieć sprzedać swoje domy, nawet jeśli stać ich na zakup nowego.
Jednak według Sly’a utrzymująca się presja inflacyjna i wysokie koszty utrzymania często uniemożliwiają wielu właścicielom domów przeprowadzkę, nawet gdyby chcieli. Na przykład w przypadku osób oprocentowanych na poziomie 2,5% spłata kredytu hipotecznego gwałtownie wzrosłaby, gdyby dzisiaj kupiły porównywalny dom, i to nie tylko ze względu na dzisiejsze stopy procentowe. Ceny domów również wzrosły o 47% od początku 2020 r.
„Ceny domów i inflacja naprawdę przekroczyły dochody” – mówi Sly.
W badaniu CNET Money 45% dorosłych Amerykanów stwierdziło, że spadek cen domów będzie miał wpływ na ich decyzję o zakupie domu. Innymi słowy, kupujący są wrażliwi na wysokie ceny ofertowe, a domy nie znikają z półki, mówi Vickey Barron, broker w firmie Compass.
Co więcej, ceny krzyżują się z podażą i popytem: przy dużej liczbie kupujących i niewielkiej liczbie dostępnych domów ceny rosną. Sly twierdzi, że wielu sprzedawców uważa, że może podnieść ceny, nawet jeśli jakość domu tego nie uzasadnia. Czasami może im się to udać, zwłaszcza jeśli ludzie przenoszą się z drogich rynków do tańszych miast i nie mają nic przeciwko płaceniu.
Kolejny poważny problem rynku mieszkaniowego? Sprzedający są zazwyczaj jednocześnie kupującymi. Zatem nawet gdy efekt blokady stawek osłabnie, sprzedawcy poszukujący domów na sprzedaż mogą zwiększyć konkurencję i podnieść ceny.
Oczywiście drugą stroną równania dotyczącego zapasów mieszkaniowych jest zupełnie nowe budownictwo mieszkaniowe. W zeszłym roku nowo wybudowane domy stają się coraz popularniejszą opcją dla kupujących, których na nie stać.
Przeczytaj więcej: Oprocentowanie kredytów hipotecznych nie jest jedyną przeszkodą dla kupujących domy. Nie ma wystarczającej liczby domów
Co musi zrobić właściciel domu, aby rozpocząć sprzedaż?
Chociaż wrześniowa obniżka stóp procentowych przez Fed o 0,5% to dobra wiadomość, eksperci są zgodni, że nie wystarczy, aby wydobyć rynek mieszkaniowy z impasu.
„To bardzo pozytywne, ale nie będzie to tsunami [sellers] teraz” – mówi Barron.
Potwierdził to przewodniczący Fed Jerome Powell w swoich uwagach z 18 września po obniżce stawki. „Wraz ze spadkiem stóp procentowych ludzie zaczną się więcej przemieszczać i prawdopodobnie już zaczyna się to dziać” – powiedział.
Ostrzegł jednak, że większym problemem jest to, że w kraju nie buduje się wystarczającej liczby nowych domów, aby zwiększyć ogólną podaż, co również zmniejszy presję na ceny domów. „To nie jest coś, co Fed może naprawdę naprawić” – powiedział Powell.
Sly powiedział, że oprocentowanie kredytów hipotecznych będzie musiało wrócić do poziomu 4%, aby ludzie mogli zacząć sprzedawać i wprowadzać się do nowych domów. Połowa dorosłych Amerykanów biorących udział w badaniu CNET Money stwierdziła, że oprocentowanie kredytu hipotecznego na poziomie 4% lub niższym pozwoli im realistycznie rozważyć zakup domu lub refinansowanie.
A znaczące 29% respondentów badania stwierdziło, że nie ma oprocentowania kredytu hipotecznego, które pozwoliłoby im realistycznie rozważyć zakup domu lub refinansowanie. Podkreśla to wyzwania, jakie stwarzają niskie zapasy, wysokie ceny domów i inflacja niezależnie od stóp procentowych.
