Kiedy kupiłem dom w 2016 roku, miałem dobrą pracę, solidne świadczenia, jedno dziecko i oprocentowanie kredytu hipotecznego na poziomie około 3%. Kupienie nieruchomości na nabrzeżu w górach Kolorado kosztowało mnie 171 dolarów za metr kwadratowy.
Teraz jestem zatrudniony jako freelancer i zarządzam własnymi świadczeniami z dwójką dzieci. Oprocentowanie kredytów hipotecznych jest dwukrotnie wyższe niż osiem lat temu, a koszty życia są o 31% wyższe – wynika z badania. Kalkulator inflacji SmartAsset. Cena za metr kwadratowy mojego domu wynosi prawie 293 USD.
To się nazywa być bogatym w dom i biednym w gotówkę. Wielu właścicieli domów znajduje się w podobnej sytuacji i dysponują dużym kapitałem własnym. Ponieważ płace nie nadążają za rosnącymi kosztami życia, mają mniej dochodów, aby spłacić kredyt hipoteczny i wszystko inne.
Posiadanie domu to narzędzie do budowania bogactwa, nie tylko jako aktywo długoterminowe, ale także umożliwiające dostęp do gotówki tu i teraz. Możesz wykorzystać swój kapitał własny, jeśli potrzebujesz pożyczyć pieniądze na sfinansowanie projektu lub zaciągnąć niskooprocentowaną pożyczkę w celu konsolidacji zadłużenia.
Oto kilka opcji odblokowania kapitału własnego, wraz z ryzykiem i możliwymi nagrodami związanymi z każdą opcją.
Sposoby wykorzystania kapitału własnego w gotówce
Co to jest linia kredytowa pod zastaw domu i jak działa?
Linia kredytowa pod zastaw domu to pożyczka ustalana na podstawie kwoty kapitału zgromadzonego w domu, którą można wykorzystać na pokrycie wydatków w określonym okresie. Podobnie jak karta kredytowa, zapewnia dostęp do kwoty kredytu, którą możesz wykorzystać na opłacenie niemal wszystkiego. W przypadku większości HELOC będziesz mieć określoną ilość czasu na wykorzystanie pieniędzy przed wejściem w okres spłaty. W tym momencie zaczniesz dokonywać miesięcznych płatności (z odsetkami) z tytułu wykorzystanego kredytu.
Stopy procentowe HELOC są zazwyczaj niższe niż obecne rynkowe stopy procentowe kart kredytowych. Ale w przeciwieństwie do karty kredytowej, karta HELOC jest zabezpieczona Twoją własnością osobistą. Jeśli przestaniesz dokonywać płatności w HELOC, ryzykujesz utratę domu.
Wymagania dla HELOC:
- 15% lub więcej kapitału własnego w domu
- Wynik kredytowy co najmniej 620, choć preferowany jest 700
- Weryfikowalny dochód
- Stosunek zadłużenia do dochodu na poziomie 43% (lub niższy), co oznacza, że Twoje miesięczne długi są równe lub mniejsze niż 43% Twojego miesięcznego dochodu
Potencjalne ryzyko związane z HELOC:
- Twój dom jest zabezpieczeniem, więc ryzykujesz jego utratę, jeśli nie będziesz mógł dokonać płatności
- Możesz wywrócić spłatę kredytu hipotecznego do góry nogami, jeśli ceny domów ulegną zmianie, co oznacza, że będziesz winien więcej za dom, niż jest on obecnie wart
- Oprocentowanie HELOC jest zmienne, więc będzie się zmieniać w czasie
- Chociaż otrzymasz limit kwoty, którą możesz pożyczyć, może się okazać, że wydasz więcej, niż pierwotnie zamierzałeś
Powiązane artykuły:
Co to jest pożyczka pod zastaw domu i jak działa?
Kredyt pod zastaw domu to pożyczka zabezpieczona kapitałem własnym zgromadzonym w domu. Podobnie jak w przypadku HELOC, jeśli przestaniesz spłacać pożyczkę pod zastaw domu, ryzykujesz utratą domu.
W przeciwieństwie do HELOC, zamiast linii kredytowej otrzymasz kwotę ryczałtową, a stopa procentowa jest stała, więc nie będzie się zmieniać w czasie. Stawki są również zazwyczaj niższe niż obecne oprocentowanie kart kredytowych, a odsetki można odliczyć od podatku, jeśli zostaną wykorzystane na remonty lub ulepszenia domu. Spłata kredytu pod zastaw domu zwykle rozpoczyna się natychmiast, co oznacza, że dodatkowy dług, który będziesz musiał spłacać co miesiąc.
Wymagania dotyczące kredytu pod zastaw domu:
- 15% lub więcej kapitału własnego w domu
- Wynik kredytowy co najmniej 620, chociaż preferowany jest 700
- Weryfikowalny dochód
- Stosunek zadłużenia do dochodu na poziomie 43% (lub niższy), co oznacza, że Twoje miesięczne długi są równe lub mniejsze niż 43% Twojego miesięcznego dochodu
Potencjalne ryzyko związane z kredytem pod zastaw domu:
- Jeśli nie spłacisz pożyczki, możesz stracić dom. Po zaciągnięciu pożyczki będziesz musiał dokonać dwóch spłat kredytu hipotecznego, co może być trudne, jeśli już z trudem wiążesz koniec z końcem.
- Jeśli w przyszłości wartość domu spadnie, możesz zadłużyć go na więcej, niż jest on wart na rynku.
Co to jest refinansowanie typu cash-out i jak działa?
Refinansowanie w formie wypłaty polega na refinansowaniu kredytu mieszkaniowego na kwotę wyższą niż jesteś winien z tytułu obecnego kredytu hipotecznego. Jest to sposób na wykorzystanie kapitału w sposób, który nie wiąże się z drugą płatnością za HELOC lub pożyczkę pod zastaw domu, a mimo to pozwala wydobyć pewną płynną gotówkę z wartości domu.
Z refinansowanie w formie wypłatyrefinansujesz kredyt mieszkaniowy za kwotę pozostałą do spłaty kredytu hipotecznego plus dodatkową kwotę, która zostanie Ci przekazana w formie ryczałtu po zakończeniu refinansowania.
Wymagania dotyczące refinansowania w formie wypłaty:
- Co najmniej 20% kapitału własnego w domu
- Wynik kredytowy 620 lub wyższy
- Ponad sześciomiesięczna historia spłaty kredytu hipotecznego dla Twojego domu
- Ważne zaświadczenie o dochodach
- Stosunek zadłużenia do dochodu na poziomie 43% (lub niższy), co oznacza, że Twoje miesięczne długi są równe lub mniejsze niż 43% Twojego miesięcznego dochodu
Potencjalne ryzyko refinansowania w formie wypłaty:
- Będziesz musiał refinansować przy obecnych stopach procentowych, które są wyższe niż w poprzednich latach.
- Twoja miesięczna spłata kredytu hipotecznego może być wyższa po refinansowaniu, w zależności od tego, ile już spłaciłeś i ile chcesz wykupić w gotówce.
- Jeśli nie możesz spłacić nowego kredytu hipotecznego, możesz być narażony na ryzyko wykluczenia i utraty domu.
A co z refinansowaniem terminowym?
Właściciele domów z pożyczkami krótkoterminowymi (takimi jak 10-letnie lub 15-letnie kredyty hipoteczne), którzy nie mają środków pieniężnych, mogą rozważyć refinansowanie do 30-letniego kredytu hipotecznego. Dłuższe warunki pożyczki mają wyższe oprocentowanie, ale miesięczne płatności są niższe, ponieważ są rozłożone na dłuższy okres.
Kiedy warto pomyśleć o wykorzystaniu kapitału własnego?
Wycofanie kapitału z domu może być ryzykowne, dlatego warto podjąć decyzję praktyczną i rozsądną finansowo.
Jeśli zastanawiasz się, jak skonsolidować lub spłacić wysoko oprocentowane zadłużenie (takie jak zadłużenie na karcie kredytowej), wówczas skorzystanie z kapitału własnego może być dla Ciebie przyzwoitą opcją. Możesz także przeznaczyć pieniądze na inne inwestycje (w tym dodatkowe nieruchomości, które mogą generować przepływy pieniężne) lub remonty domu, które pozwolą Ci wynająć część domu lub zwiększyć wartość nieruchomości.
Eksperci odradzają wykorzystywanie kapitału własnego do zakupu droższego przedmiotu, który szybko traci na wartości, np. samochodu. „Samochody tracą na wartości, gdy tylko wyjedziesz z parkingu” – stwierdziła Haley Bartlett, agentka nieruchomości w Your Aussie Agent. „Kończy się to ryzykowaniem kapitału własnego domu w zamian za aktywa, które będą warte mniej. Bądź pewien, że niezależnie od tego, w co inwestujesz kapitał własny, przyniesie Ci to wartościowe zyski”.
Opcje alternatywne
Jeśli nadal budujesz kapitał własny lub nie chcesz z niego korzystać, nadal istnieje kilka sposobów wykorzystania własności domu do zwiększenia przepływów pieniężnych, w tym włamanie do domu.
Na przykład Ryan Dossey, współzałożyciel i broker w SoldFast, twierdzi, że właściciele domów ze znacznym kapitałem własnym, którzy szukają sposobów na zaoszczędzenie środków, mogą rozważyć budowę dodatkowego lokalu mieszkalnego lub przekształcenie garażu w mieszkanie. „Na wielu głównych rynkach proces wydawania pozwoleń został usprawniony” – powiedział Dossey.
Niezależnie od sytuacji eksperci zalecają konsultację z doradcą finansowym przed wykorzystaniem kapitału własnego w celu uzyskania gotówki.
„Specjalista może udzielić dostosowanej porady w oparciu o indywidualną sytuację finansową” – powiedział Bartlett.
